4月30日晚，深圳地鐵集團公布2019年年報。過去一年，深圳地鐵實現(xiàn)營業(yè)收入209.9億元，同比增加84.9%，凈利潤116.9億元，同比增加61.2%。

依據(jù)國內(nèi)各大地鐵公司披露的2019年前三季報比較，深圳地鐵有望在2019年蟬聯(lián)國內(nèi)最賺錢地鐵公司榜首位置。2018年，深圳地鐵曾憑借72.49億元凈利，超出第二名武漢地鐵近60億元。

閱讀財報后發(fā)現(xiàn)，深圳地鐵之所以能在全國近20家地鐵公司中殺出重圍，進而收獲百億凈利，主要應歸功于房地產(chǎn)開發(fā)，以及對外股權投資帶來的百億投資收益上。

報告期內(nèi)，深圳地鐵房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)營收140.3億元，約占年內(nèi)總營收67.6%，遠超過地鐵運營帶來的43.6億收入。此外，年報還顯示，其2019年投資收益約117.3億元，同比增加13.1%，超過集團全年凈利潤。

深圳僅次于萬科的地產(chǎn)開發(fā)商

除了地鐵運營商身份外，近年來，深圳地鐵作為地產(chǎn)商的身份格外凸顯，其營收來源更多依賴于地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務而非地鐵運營。

年報顯示，其2018年和2019年的房地產(chǎn)開發(fā)收入分別為45.2億元和140.3億元，占當期營業(yè)收入比例分別為67.6%和40.6%。

在2018年年報中，深圳地鐵曾強調(diào)，集團在2018年“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名”中位列第二。另外根據(jù)官網(wǎng)顯示，其旗下公司連續(xù)五年銷售額過百億元，2017-2019年蟬聯(lián)“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名”前三。

據(jù)了解，深圳地鐵當前從事的商業(yè)地產(chǎn)項目可分為兩種，一種是車站空間開發(fā)，主要是地鐵空間以及與其聯(lián)通的獨立地下物業(yè)空間開發(fā)，另一種則是在地鐵線上興建購物中心、寫字樓酒店等大型商業(yè)綜合體。兩個項目經(jīng)營實體主要為深圳地鐵置業(yè)有限公司（簡稱：“深鐵置業(yè)”）和深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司（簡稱：“深鐵商業(yè)”）。

深鐵置業(yè)于2019年才成立，獨立法人企業(yè)，旗下?lián)碛形飿I(yè)開發(fā)、商業(yè)、樞紐三大核心業(yè)務板塊。其物業(yè)開發(fā)板塊方面目前擁有12個軌道沿線上蓋項目的綜合開發(fā)權，開發(fā)規(guī)模約450萬平方米，在建面積約330萬平方米，連續(xù)五年銷售額過百億元，2017-2019年蟬聯(lián)“深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力排名”前三。

深鐵商業(yè)則于2016年成立，業(yè)務多聚焦于物業(yè)服務，目前共經(jīng)營物業(yè)面積約60萬平方米。其計劃在未來5年內(nèi)經(jīng)營管理的物業(yè)面積增加至265萬平方米。

2018年年報顯示，深圳地鐵完成土地項目銷售金額達130億元，相當于同年中洲控股的銷售規(guī)模。2019年年報中，深圳地鐵的房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入為140.3億元、物業(yè)管理業(yè)務收入為3.4億元，合計收入143.7億元，占總營收比例為69.3%，遠超過地鐵和鐵路運營的合計20.4億營收。

通過地產(chǎn)項目，深圳地鐵2019年在利潤上有力反哺地鐵運營造成的虧損。期內(nèi)，深圳地鐵運營營收減去營業(yè)成本計算得來的毛利為-3.39億元，反觀房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理，其去年的毛利分別為92.2億元和0.15億元，合計92.35億元。

是萬科第一大股東，去年投資收益超百億

除親自下場參與物業(yè)開發(fā)外，深圳地鐵也通過對外股權投資獲得不菲的收益。

年報顯示，深圳地鐵在2019年末的主要聯(lián)營企業(yè)包括萬科企業(yè)股份有限公司、深圳市現(xiàn)代有軌電車有限公司、深圳市深圳通有限公司、鄭州中建深鐵軌道交通有限公司。涵蓋行業(yè)領域為房地產(chǎn)開發(fā)和軌道交通。另據(jù)天眼查顯示，深圳地鐵持股比例在50%以下的子公司的有11家（收益按權益法核算計入報表）。

這其中，作為頭部房企的萬科股份最引入注目，且是投資收益的最主要來源。截至2019年末，深圳地鐵持有萬科28.69%的股權，是萬科的第一大股東。財報顯示，萬科2019年實現(xiàn)凈利潤551.3億元，同比增加11.9%。由此計算，僅通過萬科一家企業(yè)的投資，深圳地鐵去年便可實現(xiàn)158.2億元的投資收益。

梳理深圳地鐵過去幾年的發(fā)展進程可以發(fā)現(xiàn)，投資萬科對于深圳地鐵的意義可謂十分重大，恰是從2017年投資萬科開始，深圳地鐵的投資收益才迎來爆發(fā)式增長。2016年，深圳地鐵的投資收益僅為1.45億，2017年飆升至72.54億元，到2019年，這一數(shù)字進一步增加至117.3億元，年復合增長率為332.5%。

而深圳地鐵之所以有機會進軍萬科，還要追溯到著名“寶萬之爭”上。當時，萬科管理層有意引入深圳地鐵以對抗“野蠻人” 寶能集團。2017年，深圳地鐵通過受讓華潤集團和恒大集團持有的全部萬科A股股權（分別為15.31%和14.07%），成為萬科第一大股東，同時宣告著萬科股權大戰(zhàn)落幕。

年報顯示，近兩年，深圳地產(chǎn)資產(chǎn)負債率已降至40%以下。2019年，深圳地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為35.23%，相較2018年的39.05%下降近4個百分點。2019年度負債總額1489.4億元，流動負債672億元，非流動負債817.4億元。

進入2020 年，深圳地鐵合計發(fā)布超短融和公司債券4只，合計金額85億元，最高票面利率3.05%，最低票面利率2.4%，募集資金用途主要為補充營運資金及償還到期的金融機構借款。